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Mercato immobiliare fuori dalla crisi

Sembra essere tornato il sereno sul mercato immobiliare italiano che, dopo anni di crisi e il tonfo del 2012, ha recuperato la negatività fino a raggiungere i livelli di 8 anni fa. L’Istat, l’istituto nazionale statistico, ha analizzato gli ultimi anni, le flessioni e i cambiamenti del settore, andando a scoprire che nel quarto trimestre 2018 l'indice destagionalizzato delle compravendite registra un'accelerazione della crescita del mercato immobiliare che, a livello nazionale, raggiunge i valori medi del 2010, trainato dalle transazioni rilevate nel Nord del Paese. Per dare un dato, a fine 2018 la crescita trimestrale ha segnato il +4,7% rispetto al 2017, trend delle compravendite in continua crescita dal 2014.

Calo dei prezzi

Il costo delle abitazioni è in calo costante da diverso tempo. Ciononostante, negli ultimi 4 anni il prezzo delle case ha avuto una discesa più attenuata, scendendo di 1,5 punti dall’inizio del 2015. È necessario sottolineare che l’indice dei prezzi è decrescente per le case già esistenti, ma tutto cambia per gli immobili di nuova costruzione. In questo caso, infatti, il valore è passato dal 99,5 di inizio 2010 al 101,5 del 2018. Case nuove e tecnologicamente avanzate, coibentate e attente al risparmio energetico vengono predilette rispetto ai vecchi immobili, spesso trascurati e bisognosi di ristrutturazioni importanti.

E gli affitti?

Secondo gli ultimi dati, gli affitti brevi sono in crescita. Il motivo scaturisce dai cambiamenti sociali e dai flussi turistici. Con il continuo espandersi delle tecnologie sugli smartphone e i servizi per i turisti, sempre più autonomi, chi ha una seconda casa la affitta facilmente per brevi periodi. In tutta Italia, da Expo 2015 in poi si è vista una crescita degli affitti brevi, con il turista che bypassa i circuiti delle agenzie di viaggio per crearsi un pacchetto vacanza da solo. Il fenomeno è diffuso in tutto lo stivale e nelle isole, con l’esposizione universale di Milano che ha in qualche modo lanciato la nuova modalità di affitto, sempre più diffusa.

Europa, come sta andando il mercato immobiliare

La crescita delle città e dei singoli quartieri va di pari passo con l’aumento della connettività tra le varie zone. Questo fattore porta all’aumento della richiesta di case (sia per affitto che per la vendita) che, di pari passo, migliora lo stato di salute del comparto immobiliare. Questo esempio è lampante prendendo il caso specifico della città di Milano, dove la crescita della domanda di affitti si allinea con la richiesta di nuove abitazioni, sempre più attente al clima e alla posizione geografica di vicinanza alle reti del trasporto pubblico.

Milano, ad esempio, è nella stessa categoria di città europee di valore e prestigio come Stoccolma, Bruxelles, Parigi o Berlino, dove la scarsa offerta di alloggi porta ad una crescita del prezzo degli affitti. Questa indicazione permette di realizzare una previsione positiva di sicuro interesse per chi è deciso ad investire nel mattone. Qualche dato numerico: entro il 2030 si stima una crescita di popolazione nelle città appena menzionate pari a 400.000 persone. C’è, dunque, sempre più bisogno di abitazioni.

A Parigi è in fase di grande estensione la metropolitana: 200 nuovi chilometri di connessioni con spazi ancora non raggiunti, che permetteranno la crescita ulteriore della città e il miglioramento dei servizi per quelle zone. Ciò significherà anche investimento di capitali per la costruzione di spazi per aziende e cittadini, che nei primi anni potranno giovare di canoni più bassi. Il progetto parigino è stato ribattezzato Gran Paris, dove i valori saranno inferiori almeno del 60% rispetto a quelli del distretto centrale della capitale francese.

Per quanto riguarda prettamente il mercato commerciale europeo, nel 2018 sono stati investiti 54 miliardi di euro. Si valuta che questa cifra crescerà dell’1,3% nel 2019. C’è da dire che nel 2015 gli investimenti erano pari a 64,5 miliardi di euro: un calo sensibile causato da diversi fattori — in primis la cautela degli investitori su tutto il continente europeo — ma che ora si è arrestato. Ecco perché dal 2020 in poi le previsioni di investimento nel mercato commerciale europeo sono rosee.

Casa, gli stranieri sempre più innamorati dell’Italia

L’appeal italiano continua a rappresentare una forza trainante per il mercato immobiliare rivolto agli stranieri. Ai già numerosi cittadini di altre Nazioni che acquistano nel nostro Paese, si aggiunge una percentuale considerevole nell’anno 2018, un trend in crescita che fa ben sperare. La vittoria della candidatura olimpica italiana, che ospiterà i giochi invernali nel 2026 a Milano e Cortina, sarà un ulteriore volano di interesse del pubblico straniero verso il Belpaese, sia nei flussi turistici che in quelli legati agli forestieri interessati all’acquisto di una casa nelle nostre città.

Cosa cercano gli stranieri in Italia

I borghi, le località costiere e quelle lagunari sono i luoghi di attrazione più amati dagli stranieri in Italia, che ricercano principalmente relax e privacy. Gli stranieri puntano normalmente sui trilocali con spazi esterni presenti, come il giardino per trascorrere dei momenti di spensieratezza in mezzo al verde, un terrazzo per ammirare i panorami e i tramonti, un balcone per poter fare colazione all’aria aperta. L’aumento dei servizi comunali legati al benessere come le piste ciclabili o interventi di riqualificazioni di aree dismesse è legato all’aumento dell’interesse degli stranieri, spesso e volentieri un pubblico ricercato al quale piace vivere appieno la quotidianità in luoghi ordinati e curati.

L’aumento dell’acquisto case da parte degli stranieri: i numeri

I dati raccontano un interessante spaccato di come i cittadini stranieri si muovono quando decidono di acquistare immobili in Italia. La quota di chi non è di nazionalità italiana che acquista nel nostro Paese una casa per le vacanze è del 9.3% nel 2018, in salita rispetto al 2017 quando la percentuale si attestava al 7.9%. I cittadini stranieri ricercano principalmente i trilocali, un interesse che raggiunge quasi il 35% del totale. I bilocali attraggono il 26% circa degli acquirenti, mentre le soluzioni indipendenti (e anche più costose) quasi il 25%.

Milano, la riqualificazione porta turismo e crescita del prezzo degli immobili

Milano, capitale mondiale del design e della moda, è un fulgido esempio di coordinamento tra istituzioni, enti privati e società civile. La bontà del lavoro espresso dalle varie amministrazioni cittadine, insieme allo stretto rapporto col settore privato e al ruolo giocato dalla cittadinanza, hanno permesso al capoluogo lombardo di perdere l’ingombrante nomea di città grigia e di passaggio a luogo di sperimentazione green e turistico. Dai numerosi parchi cittadini — molti dei quali inaugurati negli ultimi 5 anni — alla valorizzazione delle opere di valore storico e artistico, Milano si scopre ancor di più traino economico sia della grande regione del nord che dell’intero Paese, con numeri che tengono il confronto con i grandi agglomerati urbani europei.

Grazie ad Expo la città è stata visitata da milioni di persone, con il turismo che ha scoperto in Milano una località imperdibile. È sufficiente guardare i dati delle visite nelle principali città italiane per capire il successo meneghino: Milano batte Roma nella speciale classifica, posizionandosi al 14° posto a livello mondiale. Se è vero che Expo ha portato in soli sei mesi di manifestazione più di 21 milioni di visitatori, è altrettanto vero che la programmazione dei vari eventi che si svolgono a Milano e la creazione di strutture ricettive e sistemi di interconnessione adeguati rendono la città appetibile. L’onda lunga dell’esposizione mondiale del 2015 c’è stata, ma gli annuali eventi come il Salone del Mobile e la Settimana della Moda sono costanti che aiutano a tenere alta la visione strategica della città. La creazione di due nuove linee della metropolitana (la lilla, con treni automatici senza autista) e la blu (in costruzione) rendono l’interconnessione milanese efficiente come in nessun altro capoluogo italiano.

Milano verde, con la struttura ribattezzata Bosco Verticale che ha vinto numerosi premi tra i quali il più prestigioso: migliore architettura del mondo per il 2015. La struttura è il simbolo del nuovo quartiere Porta Nuova Isola, attorno al quale è stato recentemente inaugurato anche il parco Biblioteca degli Alberi, importante anello di congiunzione tra più vie che ospita 500 alberi e 135mila piante e 35mila mq di prato. E il mercato immobiliare? I primi tre mesi del 2019 mostrano un aumento della domanda del 9,7% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, con i prezzi di vendita cresciuti del 6,4% per le nuove residenze.

Il digitale a servizio degli agenti immobiliari

La rivoluzione digitale ha toccato ogni settore della società, compreso quello immobiliare. L’introduzione di nuove tecnologie ha permesso una semplificazione in certi meccanismi legati alla gestione dei dati e della vendita, andando incontro sia agli acquirenti che agli agenti immobiliari. La figura del venditore rimane di primaria importanza nel mercato della vendita e degli affitti delle case. Ciononostante, con i servizi digitali (dai siti internet alle app) certi passaggi non solo possono essere gestiti autonomamente ma si migliora il rapporto con la clientela.

La tecnologia può essere un valido compagno di viaggio dei venditori. I mediatori, infatti, sono oberati di lavoro sul campo, che va da dalla ricerca degli immobili alla costruzione di piani di marketing, passando per la negoziazione. E, naturalmente, la burocrazia gioca un ruolo di rallentamento al lavoro diversificato del venditore. Ecco che RockAgent, società di consulenza, ha realizzato uno studio basato sul parere dei mediatori.

Per oltre la metà degli intervistati, è fondamentale utilizzare i nuovi strumenti tecnologici nel lavoro quotidiano. Secondo il campione, non sfruttare le potenzialità dei dispositivi digitali può portare ad un calo del fatturato che varia tra il 30 e il 50%. Una fetta, pari al 37% delle persone interpellate, stima che il calo arriverebbe a -50% nel giro di 5 anni. Un chiaro endorsement degli addetti ai lavori verso la tecnologia.

La tecnologia, d’altro canto, non può soppiantare i professionisti del settore: infatti, solo il 17% del campione crede ad una sostituzione totale dell’essere umano per le fasi della trattativa e la stipula finale del contratto. Naturalmente c’è una parte di agenti spaventata dai nuovi sistemi, che rientra nella fascia d’eta 45-54 anni. Chi è compreso, invece, tra i 35 anni e i 44 è convinto che l’opportunità delle nuove tecnologie sia un vantaggio che potrebbe rilanciare il settore, purché si vada verso un sistema ibrido uomo-digitale.

I professionisti dell’immobiliare sfruttano pienamente i sistemi social come Facebook, Twitter e Instagram, canali ad altissimo potenziale comunicativo e di impatto visivo eccezionale. Lo storytelling che si può sviluppare attraverso questi canali consente di arrivare agevolmente a chi è interessato all’acquisto di una casa all’affitto di un appartamento. Ecco perché le nuove tecnologie sono il valore aggiunto del moderno agente immobiliare.